A vevők megnövekedett igényszintje, a vásárlóerő csökkenése, a hitelezés szigorítása, és a lakástámogatási rendszerek megszűnése miatt a becslések szerint országosan kb. 150.000-es eladó lakásállomány tulajdonosai jóval kevesebb vevőért versenyeznek, és egyelőre nem látszik a piacon olyan jellegű változás, ami a fizetőképes vevők számának hirtelen jelentős növekedésére utalna.

Éppen ezért továbbra is nehéz önerőből lakást eladni, hiszen a fenti tendenciák miatt egyre keményebben meg kell küzdenie a vevőért az egyénileg eladóknak – ami az esetek többségében nem jár sikerrel. A Duna House tapasztalatai szerint a válság óta az „önerős” lakáseladások nagy része sikertelenül zárul, így egyre többen fordulnak a hálózat irodáihoz – márciusban a gyenge piaci környezet ellenére is soha nem látott mennyiségű ingatlan-tranzakcióra került sor.

A cég statisztikái szerint a piaci áron kínálat ingatlanokat általában 30-120 nap alatt értékesíteni tudják munkatársaik, míg az egyéni eladók – sokszor túlárazott – ingatlanai esetében akár 12 hónap, vagy még több is lehet a várakozási idő. Mindez különösen azért érdekes, mert a devizahitelek megemelkedett törlesztő részleteinek köszönhetően már szignifikáns arányban vannak jelen azon ingatlantulajdonosok, akiknek érdeke, hogy minél gyorsabban túl tudjanak adni lakástulajdonukon – ezekben az esetekben a legtöbbször már nincs idő egyéni próbálkozásokra.

A fenti tendenciák miatt az elmúlt egy évben alaposan felértékelődött az ingatlanközvetítők szerepe, noha sokan közülük – még az ismertebb hálózatok is – számos iroda bezárására kényszerültek, nem beszélve a rengeteg megszűnt önálló ingatlanirodáról, akik a csökkenő kereslet, és az alacsony árak miatt már az üzlethelyiségek fenntartási költségeit sem tudták kitermelni. Ezzel együtt a közvetítői piacon is alapos átrendeződés ment végbe: csak a megbízható szolgáltatást nyújtó, válságálló üzleti modellel rendelkező ingatlanforgalmazó hálózatok tudták jelentősen növelni piaci részesedésüket – a Duna House piacrészesedése az ingatlanközvetítés területén 95 %-kal, míg a Duna House Hitel Centrum piaci részesedése 350%-kal növekedett a válság kezdete óta.

Magyarország piacvezető hálózata számára ez az elismerés fontos visszajelzés arról, hogy a Duna House
jó úton jár – mondta a díj átvétele után Szalay Kinga, a Duna House franchise-igazgatója. Hozzátette, a
cégcsoport a jövőben is azon lesz, hogy mind Ügyfelei, mind üzleti partnerei felé megbízható, professzionális
szolgáltatást nyújtson, valamint továbbra is elsőszámú felelősségként tekint a szakmai színvonal magas szinten
tartására, melyben a Magyar Ingatlanszövetséggel közösen jelentős eredményeket sikerült elérni.

Az Otthon Centrum elemzése szerint egy március elsején hatályba lépő kormányrendelet jelentősen szigorítja majd a lakossági hitelezés feltételeit és a hitelképesség vizsgálatát is. A jogszabály forinthitel esetében 75 százalékban maximalizálja a hitelfedezeti arányt, azaz az ingatlan fedezeti értékéhez képest a hitel ezt az arányt érheti el, míg euró alapú hitelfelvétel esetén ugyanez az érték 60 százalék, bármely más devizahitelnél pedig 45 százalék. Lízingnél minden esetben 5 százalékponttal magasabb a limit. Emellett nyártól a pénzintézetek gyakorlatilag csak a hitelképességi vizsgálat után adhatnak hitelt.A szigorítással lényegében kiesnek a hitelezhetőségi körből a jövedelemmel nem rendelkezők, a bejelentett jövedelem nélkül foglalkoztatottak, vagy akiknek nagyon alacsony a hivatalos jövedelmük – akár, mert részmunkaidősök, vagy a munkaadójuk nem jelenti be őket teljes összegre. Nehezebben juthatnak majd hitelhez az amúgy is szigorodó banki kockázati listán előkelő helyen szereplő kistelepüléseken élők.

Az átlagos lakás 61 négyzetméteres volt, 11 négyzetméteres terasszal, amelyet 417 ezer forintos négyzetméter áron kínáltak, így az eladási ár 27,7 millió forintot tett ki.

A Cordia a 4 lakásnál többet tartalmazó fejlesztéseket vizsgálta, ezekből 256 volt Budapesten 2009 végén. Legtöbb projekt a XIV. kerületben volt (47), majd a XI. kerület (46) és a XIII. kerület következett (27 projekt). A 256 projektben 22.409 lakás található, ezekből 5.854-et kínáltak eladásra tavaly év végén. Ezek 63 százaléka már elkészült, tehát beköltözhető volt.

Az eladásra kínált lakások 40 százaléka volt 2 szobás, 38 százaléka pedig 3 szobás. A teljes nettó alapterület 359 ezer négyzetméter volt, amelyhez 68 ezer négyzetméter terasz társult. A teraszokat 20 négyzetméterig felében veszik számba az alapterületnél, afelett a harmadát számítják hozzá.

A Cordia információja szerint a fejlesztők 20 projektet függesztettek fel, 1.376 lakással. A legtöbb fejlesztő azért állt le, mert nem kapott hitelt. Földi Tibor elmondta, hogy döntően azok a fejlesztők tartoznak ebbe a körbe, amelyek későn érkeztek Magyarországra, amikor már drágák voltak a telkek. Zömében spanyol és izraeli befektetőkről van szó, akiknek otthon is gondjaik akadtak időközben.

Amikor 2006 végén 11.558 lakás adta a kínálatot, ebből 10 ezret el is adtak. Tavaly az 5.854 kínálatból 1.800 lakás kelt el. A Cordia becslése szerint idén 3.604-re csökken a lakáskínálat Budapesten, amely jövőre 1.104-re apadhat – hangzott el a cég  sajtótájékoztatóján.

A múlt év végén 5.854 lakást – a 2006. évi felét – kínáltak a fejlesztők eladásra Budapesten, ezek együttes ára 162,5 milliárd forint volt, amely a GDP fél százalékát teszi ki – mondta Földi Tibor a Cordia Zrt. vezérigazgatója csütörtökön sajtótájékoztatón Budapesten.

Az átlagos lakás 61 négyzetméteres volt, 11 négyzetméteres terasszal, amelyet 417 ezer forintos négyzetméter áron kínáltak, így az eladási ár 27,7 millió forintot tett ki.
A Cordia a 4 lakásnál többet tartalmazó fejlesztéseket vizsgálta, ezekből 256 volt Budapesten 2009 végén. Legtöbb projekt a XIV. kerületben volt (47), majd a XI. kerület (46) és a XIII. kerület következett (27 projekt). A 256 projektben 22.409 lakás található, ezekből 5.854-et kínáltak eladásra tavaly év végén. Ezek 63 százaléka már elkészült, tehát beköltözhető volt.
Az eladásra kínált lakások 40 százaléka volt 2 szobás, 38 százaléka pedig 3 szobás. A teljes nettó alapterület 359 ezer négyzetméter volt, amelyhez 68 ezer négyzetméter terasz társult. A teraszokat 20 négyzetméterig felében veszik számba az alapterületnél, afelett a harmadát számítják hozzá.

A Cordia információja szerint a fejlesztők 20 projektet függesztettek fel, 1.376 lakással. A legtöbb fejlesztő azért állt le, mert nem kapott hitelt. Földi Tibor elmondta, hogy döntően azok a fejlesztők tartoznak ebbe a körbe, amelyek későn érkeztek Magyarországra, amikor már drágák voltak a telkek. Zömében spanyol és izraeli befektetőkről van szó, akiknek otthon is gondjaik akadtak időközben.

Amikor 2006 végén 11.558 lakás adta a kínálatot, ebből 10 ezret el is adtak. Tavaly az 5.854 kínálatból 1.800 lakás kelt el. A Cordia becslése szerint idén 3.604-re csökken a lakáskínálat Budapesten, amely jövőre 1.104-re apadhat – írja a cég sajtóközleménye.

A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2010 januárjában –29,2, ami lényegében megegyezik az egy negyedévvel ezelőtti megkérdezés során kapott átlagértékkel. A szereplők szerint a kicsivel a mélypont feletti stagnálás folytatódik, az ingatlanpiac várhatóan a közeljövőben nem kel fel a padlóról.

Budapesten a panellakások és a belvárosi társasházi lakások esetében a legerősebb a túlkínálat. Ez utóbbi az egyetlen szegmens, ahol romlott a megítélés. Az előző felméréshez képest javultak a helyzetértékelések a budai oldalra és a családi házakra vonatkozóan.

Kelet-Magyarország a panellakások piacának értékelése romlott meglehetősen nagymértékben, de a nem panel társasházi lakások esetében is kedvezőtlenebbé vált a helyzet. Nyugat-Magyarországon mindhárom szegmensben nőtt a túlkínálat mértéke.

A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a fővárosban és a vidéki térségekben is alapvetően változatlan piaci helyzetre számítanak.

A 2010. januári felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások az előző negyedévhez képest számottevően romlottak. A lakásépítést vagy vásárlást tervezők aránya januárban mindösszesen 1% volt. A lakásfelújítást és -korszerűsítést biztosan vagy valószínűleg tervezők aránya is további enyhe visszaesést mutat az előző negyedévhez képest. 2010 januárjában a meglévő lakásokon a háztartások 0,8%-a tervez biztosan jelentős fejlesztéseket egy éven belül – szemben az októberi 0,9%-kal.

A lakások háromnegyedét földgázzal fűtik a magyar tulajdonosaik. Az évi 14-15 milliárd köbméteres országos felhasználás felét használja a lakosság, ennek háromnegyede fűtésre megy el. Ha a lakások fűtési igényét felére lehetne csökkenteni, akkor az így megspórolt földgáz – a mai 135 forintos köbméterenkénti áron számolva – 472 milliárd forintot tenne ki – olvasható a közleményben.

A Fidesz álláspontja világos és egyértelmű: elutasítjuk az ingatlanadót, amelynek bevezetése egy igazságtalan, tisztességtelen és rossz döntése volt a kormánynak – reagált a párt helyettes szóvivője Mádi László szavaira. Mádi László fideszes politikus a Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezete csütörtöki rendezvényén úgy fogalmazott, hogy az ingatlanadót “rövid távon el kell felejteni, de kellő előkészítés és a társadalommal folytatott egyeztetés után bevezethető”. – írja a fidesz.hu.

„Az Alkotmánybíróság tegnapi döntésével egy hónapok óta zajló vita végére tett pontot. Az indítványozók ’pergőtüzet’ nyitottak e jogszabályra, annak szinte minden elemét megkérdőjelezték. A Testület korábbi határozatai alapján előrevetíthető volt, hogy amennyiben az a jogszabály egy lényeges pontját az Alkotmányba ütközőnek tartja, akkor a többi indítványt már érdemben nem fogja vizsgálni. A bírák ez esetben a jogszabály Achilles sarkaként a forgalmi érték meghatározásában rejlő bizonytalanságot és az ebből eredő szankcionálhatóságot határozták meg.

Lehet-e értékalapú ingatlanadó törvényt alkotmányos keretek között megalkotni?

A bírák korábbi, az ún. luxusadó tárgyában hozott döntése és a jelen határozat tükrében felvetődik a kérdés, hogy egyáltalán lehetséges-e Magyarországon az Alkotmány keretei között értékalapú ingatlanadó bevezetésére. Az Alkotmánybíróság újólag leszögezte, hogy önmagában sem az ingatlanadó (hisz az építményadó formájában már két évtizede létezik), sem annak forgalmi értéken alapuló meghatározása önmagában nem Alkotmány ellenes.

A határozat figyelmes olvasása alapján két megoldást is elfogadhatónak tart a Testület:

a.)    számított értéken alapuló adóalap meghatározás, mely ellen jogorvoslatnak van helye, vagy

b.)    a jelenlegi visszterhes vagyonátruházási illeték kiszabását követő forgalmi érték meghatározás, ahol az illeték alapjának meghatározása az adóalany bejelentésén alapul.

A fentieken túl azonban érdemi iránymutatást nem tartalmaz az Alkotmánybíróság ezen határozata, mely egy későbbi jogalkotás folyamán felhasználható lenne. Mindenképpen sok haszonnal járt volna, ha a bírák – gyakorlatukkal ellentétben – a többi, a lakóingatlanok adóztatása tárgyában készült beadvány tárgyában is megnyilatkoztak volna, hiszen ezáltal a továbbiakban újabb zsákutcák kikerülésére nyílt volna lehetőség.

Torma Levente, a DLA Piper nemzetközi jogi iroda adószakértője a következőket emelte ki az Alkotmánybíróság vagyonadóról meghozott döntésével kapcsolatban:

„Az Alkotmánybíróság határozata arra enged következtetni, hogy szeretné a vagyonadót, de egy kissé másként. Általánosságban az önadózás módszere sem vitatott. A határozat szerint azonban ez a technika jogbizonytalanságot eredményez a vagyonadó esetében ezért indokolt a kivetéses adóztatás bevezetése a jelenlegi önadózás helyett.

Talán a gyors döntéshozatal volt az oka annak, hogy nincs részletes más országok szabályozását vizsgáló összehasonlító elemzés a döntés indokolásában. Ez azért meglepő egy kissé, mert az ingatlanadó alapjának meghatározása nemcsak a magyar szabályozás szerint bonyolult, hanem szinte minden ingatlanadót alkalmazó országban az egyik kulcs probléma. Az összehasonlító elemzés sokat segíthetett volna a szabályozástechnikai problémák megértésében.

Remélhetőleg a döntés következménye nem az lesz, hogy Magyarországon megszűnik a vagyon alapú adóztatás lehetősége. Meg kell említeni, hogy a vagyonadó alkalmazása ilyen, vagy olyan formában kétségkívül indokolt, hiszen nehéz lenne más olyan adónemet találni, ahol az arányos közteherviselés elve jobban érvényesülhetne. Érdemes azonban még egyszer átgondolni azt, hogy vajon ez az adóbevétel a központi költségvetést, vagy az önkormányzatok büdzséjét gyarapítsa-e?  Az AB logikáját követve, amely szerint az adóalap kockázata nem terhelheti az adózót, megkérdőjelezhető a 2010-ben bevezetett elvárt adó alkotmányossága is.”

Mindkét szakértő kiemelte: „A határozat nem vitatja a vagyonadó létjogosultságát és kifejezetten említi, hogy már régóta létezik a vagyon alapú adóztatás lehetősége Magyarországon. A világ számos országában bevezették az ingatlanadót, azonban annak tárgyát illetően, illetve az adó alapjának tekintetében számos megoldás ismert. A jogalkotó számára azonban a későbbiekben mindenképpen megfontolás tárgyát kell képeznie, hogy a gazdaság versenyképességének fokozása érdekében az élőmunkára rakódó adó és járulék terhek további csökkentése elkerülhetetlen. Ennek forrása pedig bevételi oldalon jellemzően kettő lehet, vagy a forgalmi típusú adók növelése, vagy a különböző vagyontárgyak megadóztatása. Tekintettel arra, hogy Magyarország már most az EU direktíva által elfogadott legmagasabb általános adókulcsot alkalmazza az általános forgalmi adót illetően, itt viszonylag csekély a mozgástér. Ez alapján egy adóátcsoportosítás során, mint egyetlen jelentős tartalék az ingatlanok megadóztatása marad.”

A szakembere szerint: tavaly decemberben azokat a 30 millió feletti lakásokat, amelyek az APEH kalkulátora szerint határesetként értékeltek a fejlesztők, azokat leárazták. Most viszont elképzelhető, hogy ezek ára ismét kicsivel 30 millió fölé kúszik majd. Ugyanakkor a szakértő megjegyezte azt is, hogy nagy áremelkedések nem várhatók, hiszen közel 8000 eladatlan, már elkészült lakást kínálnak a fejlesztők. De tavalyi év második felében kevesebb, mint 800 új lakást tudtak eladni. Ha a tendencia tovább folytatódik, akkor elméletileg akár 8-10 évig is szenvedhetnek, eladatlan készleteikkel az ingatlanpiaci beruházók.

Más országokban komoly bevételi forrást jelent az önkormányzatoknak az ingatlanadó. Éppen ezért nem zárható ki, hogy valamilyen formában a jövőben ismét előveszik az ötletet a döntéshozók. Lengyelországban minden lakóingatlan után egységesen kell fizetni adót, Csehországban és Szlovákiában, értékkategóriánként kell fizetni. (Többet kell fizetni a városban, a megyei és falusi környezetben kevesebbet.) Hollandiában nemcsak a tulajdonosnak, de a lakást bérlőknek is fizetniük kell. Az Egyesült Államokban pedig már a 18. századtól kezdve szednek ilyen típusú adót, amelyekből jelentős bevételük van a helyi önkormányzatoknak.